Eine Wertermittlung von Gewerbeimmobilien betrifft in vielen Situationen sowohl Unternehmen als auch Privatleute. Sie kommt vor allem dann zum Einsatz, wenn das jeweilige Objekt ge- oder verkauft werden soll oder eine Finanzierung geplant ist. Darüber hinaus ist auch für die Bilanz von Unternehmen mit Immobilienvermögen eine Wertermittlung des Gewerbes erforderlich. Für eine Wertermittlung von Gewerbeimmobilien werden spezielle Verfahren angewandt, die jene Faktoren berücksichtigen, welche im Vergleich zu Privatobjekten bei gewerblichen Objekten von Relevanz sind. Im Gegensatz zu privaten Immobilien liegt der Fokus der Wertermittlung von Gewerbeimmobilien bei einer Gewinnerzielungsabsicht.
Was bei der Bewertung einer solchen Immobilie grundlegend zu beachten ist und warum es Sinn macht, die Wertermittlung von einem Profi erstellen zu lassen, erfahren Sie nachfolgend in unserem Beitrag.
In vielen Fällen können außerdem nur wenige Vergleichsobjekte für die Bewertung herangezogen werden, was zusätzlich die Komplexität dieses Verfahrens erhöht. Letztlich sind Erfahrung und Kenntnisse des jeweiligen Gutachters oder Immobilienexpertens entscheidend, wie realistisch der ermittelte Wert der Gewerbeimmobilie ausfällt. In jedem Fall ist es ratsam, einen Experten für die Wertermittlung der Gewerbeimmobilie hinzuziehen.
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Grundsätzlich ist es dann sinnvoll, eine Gewerbeimmobilie zu bewerten, wenn ein Verkauf dieser Immobilie angestrebt wird. Eine möglichst frühzeitige Wertermittlung der Gewerbeimmobilie schafft eine gute Grundlage für die Bestimmung eines angemessenen Verkaufspreises. Auch sollte es im Interesse eines Käufers liegen, sich nicht einzig und allein auf die Renditeversprechen des Verkäufers oder Vermittlers zu verlassen, sondern beim geplanten Kauf eine fundierte Immobilienbewertung des Gewerbes heranzuziehen. Im Hinblick auf die Bilanzierung von Immobilienvermögen verlangt auch das Finanzamt eine neutrale und fachgerechte Bewertung der Gewerbeimmobilie für die Abgabe der Bilanz. Müssen im Falle eines Erbes einer Gewerbeimmobilie die Miterben ausbezahlt werden, wird ebenfalls ein Verkehrswertgutachten der jeweiligen Immobilie benötigt. Ähnliches gilt für den Zugewinnausgleich bei einer Scheidung. Schließlich bietet auch die Planung einer Finanzierung und damit der Rückgriff auf Fremdkapital einen Anlass für die Wertermittlung einer Gewerbeimmobilie.
Hinsichtlich der Frage nach dem Gutachten zur Bewertung einer Gewerbeimmobilie sind grundlegend drei Wertgutachten relevant:
Hierbei gilt: Handelt es sich um ein Gutachten für eine juristische Auseinandersetzung vor Gericht oder wird das Gutachten zur Vorlage bei einer Finanzbehörde benötigt, dann muss dieses von einem zertifizierten Immobiliensachverständigen erstellt worden sein.
Immobilienbewertung von Gewerbe erfolgt grundsätzlich nach dem gesetzeskonformen Bewertungsverfahren gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Dabei findet in der Regel das Ertragswertverfahren Anwendung, bei dem der Ertragswert der Gewerbeimmobilie berechnet wird und sich dadurch der Verkaufspreis des Objekts bestimmen lässt. Der Ertragswert der Immobilie ist vor allem für Käufer sehr bedeutsam, welche darauf abzielen, die Immobilie als Kapitalanlage zu halten.
Im Bereich Gewerbe wird die Immobilienbewertung von verschiedenen Faktoren beeinflusst, worunter die Drittverwendungsfähigkeit den größten Einfluss auf das Ergebnis hat. Grund dafür ist, dass diese über das Verfahren der Immobilienbewertung von Gewerbe entscheidet. Darüber hinaus beeinflusst auch die Art des gewerblichen Nutzens die Wertermittlung. So kann bei Immobilien mit gemischter Nutzung, d. h. Wohnen und Gewerbe, die Gemeinschaftsordnung (meist in der Teilungserklärung enthalten) vorsehen, dass der gewerbliche Teil der Immobilie nur für einen bestimmten Zweck, z. B. Gastronomie, nicht aber für einen anderen Zweck, z. B. ein Ladengeschäft, genutzt wird. Je flexibler eine Gewerbeimmobilie für verschiedene Zwecke genutzt werden kann, desto höher ist die Drittverwendungsfähigkeit und besser die Perspektive, einen Interessenten zu finden.
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