Dank Abschreibung Immobilie buchhalterisch steuerlich entlasten
Beim Erwerb einer Immobilie denken viele zunächst an die potenziellen Erträge durch Mieteinnahmen oder der Wertsteigerung durch steigende Immobilienpreise. Doch auch steuerliche Aspekte können eine wesentliche Rolle in der finanziellen Planung spielen. Eine besonders wichtige Maßnahme hierbei ist die Abschreibung für Abnutzung (AfA), die es Besitzern ermöglicht, den Wertverlust ihrer Immobilien steuerlich geltend zu machen. Nehmen wir an, Sie haben kürzliche eine Immobilie in Ludwigshafen zu einem Kaufpreis von 499.000€ erworben, welche im Jahr 1967 fertiggestellt wurde. Dieses Haus können Sie abhängig von der Nutzungsdauer jährlich um einen bestimmten Prozentsatz abschreiben. Bei einer angenommenen Nutzungsdauer von 50 Jahren und linearer Abschreibung würden dies 2% pro Jahr bedeuten, also 9.980€, die Sie dank Abschreibung der Immobilie jährlich von Ihrem zu versteuernden Einkommen abziehen können. Das hört sich doch vielversprechend an, nicht wahr? Vertiefen Sie Ihr Wissen und erfahren Sie in unserem umfassenden Ratgeber von Muhlert Immobilien und Beratung, wie Sie als Immobilienbesitzer diese Steuervorteile voll ausschöpfen können.
Abschreibung Immobilie – Was bedeutet das eigentlich?
Die Abschreibung einer Immobilie, auch bekannt als Absetzung für Abnutzung (AfA), ist ein steuerrechtliches Verfahren, das den Wertverlust von Immobilien über ihre Nutzungsdauer hinweg berücksichtigt. Dieses Konzept basiert auf der Annahme, dass Gebäude und andere bauliche Anlagen durch Alterung, Verschleiß oder technologische Überholung an Wert verlieren. Bei einer Abschreibung der Immobilie können Besitze diesen rechnerischen Wertverlust jedes Jahr als Betriebsausgabe von ihrem zu versteuernden Einkommen abziehen, um ihre Steuerlast zu senken.
Kriterien zur Einordnung der Abschreibung für Immobilien
Die Abschreibung von Immobilien wird nach verschiedenen Kriterien eingeordnet, die wesentlich bestimmen, wie und in welchem Umfang eine Immobilie steuerlich abgeschrieben werden kann. Die Hauptfaktoren, die dabei eine Rolle spielen, umfassen die Art der Nutzung (privat oder betrieblich), das Alter des Gebäudes, sowie die Nutzung des Objekts (Eigennutzung oder Fremdnutzung).
Der Nutzungstyp einer Immobilie spielt eine entscheidende Rolle bei der Bestimmung der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten. Grundsätzlich wird dabei zwischen zwei Arten von Gebäuden unterschieden: Wirtschaftsgebäude und andere Gebäude:
Betrieblich genutzte Immobilien – sogennante Wirtschaftsgebäude (i.S.d. § 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG) – dienen nicht dem Wohnzweck und sind Teil des Betriebsvermögens sind. Hier bieten sich umfassende Möglichkeiten zur Abschreibung. Die Abschreibungen reduzieren die steuerpflichtigen Gewinne aus dem Betrieb, was zu einer erheblichen Steuerersparnis führen kann.
Andere Gebäude beziehen sich auf alle Gebäude, die die Kriterien für Wirtschaftsgebäude nicht erfüllen. Dazu zählen vor allem Wohngebäude oder Gebäude mit gemischter Nutzung, bei denen der Wohnanteil überwiegt.
Mietobjekte sind dabei in der Regel abschreibbar, da die Abschreibungen als Werbungskosten von den steuerpflichtigen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden können. Dies reduziert die Steuerlast des Eigentümers, indem es den Wertverlust der Immobilie über ihre Nutzungsdauer hinweg anerkennt.
Im Gegensatz dazu sind eigengenutzte Immobilien normalerweise nicht abschreibbar. Dies liegt daran, dass keine Einkünfte aus Vermietung oder Verpachtung generiert werden, die eine steuerliche Absetzung rechtfertigen würden. Es gibt jedoch Ausnahmen von dieser Regel, die bestimmte steuerliche Vorteile auch bei Eigennutzung ermöglichen. Diese Besonderheiten werden in einem späteren Absatz detaillierter erläutert und bieten unter speziellen Umständen Möglichkeiten zur Abschreibung.
Das Baujahr einer Immobilie bestimmt die Höhe der steuerlich geltend gemachten Abschreibung der Immobilie.
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Gebäude erbaut bis 1924: Diese älteren Immobilien können mit einem Abschreibungssatz von 2,5% pro Jahr abgeschrieben werden. Dieser Satz berücksichtigt oft die besonderen Erhaltungsbedürfnisse historischer oder denkmalgeschützter Gebäude.
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Gebäude erbaut zwischen 1925 und 2022: Die überwiegende Mehrheit der moderneren Immobilien fällt unter einen Abschreibungssatz von 2% pro Jahr. Dieser Satz reflektiert den allgemeinen, gleichmäßigen Wertverlust über die Zeit, was typisch für die lineare Abschreibung ist.
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Gebäude erbaut ab 2023: Für Immobilien, deren Bauantrag ab dem Jahr 2023 gestellt wurde, gilt ein erhöhter Abschreibungssatz von 3% pro Jahr. Dieser höhere Satz trägt den möglichen schnelleren technologischen Entwicklungen und Bauqualitäten Rechnung, die den Lebenszyklus neuerer Gebäude beeinflussen könnten.
Die Nutzungsdauer einer Immobilie spielt eine entscheidende Rolle bei der Berechnung der Absetzung für Abnutzung (AfA). Sie definiert den Zeitraum, über den die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Immobilie steuerlich abgeschrieben werden können. Diese Nutzungsdauer wird in der Regel durch steuerrechtliche Vorgaben festgelegt und basiert auf der durchschnittlichen Lebenserwartung eines Gebäudes, die je nach Gebäudetyp und -zustand variieren kann. Für gewöhnliche Wohngebäude wird beispielsweise häufig eine Nutzungsdauer von 50 Jahren angenommen, während für Gebäude, die vor 1925 erbaut wurden, oft eine kürzere Nutzungsdauer von 40 Jahren zugrunde gelegt wird. Dabei ist allerdings die genaue Festlegung der Nutzungsdauer entscheidend, da sie die Höhe der jährlichen Abschreibungsbeträge direkt beeinflusst. Eine längere Nutzungsdauer führt zu geringeren jährlichen Abschreibungsbeträgen, während eine kürzere Nutzungsdauer höhere jährliche Abschreibungen ermöglicht.
