Immobilienkredit – Aktuelle Entwicklungen
In unserem Ratgeber zur Bauzinsentwicklung 2022 haben wir einen sprunghaften Anstieg der Bauzinsen festgestellt. Dieser Trend setzte sich wie bereits aufgeführt bis ins Jahr 2023 fort, wobei die Zinsen für zehnjährige Immobiliendarlehen auf ein Hoch von 4,2% anstiegen. Aktuelle Entwicklungen zeigen jedoch eine Seitwärtsbewegung, Bauzinesen stabilisieren sich aktuell auf etwa 3,5%. Aktuelle Topzinsen für ein 10-jähriges Baudarlehen liegen Stand Mai 2024 bei 3,17% – demnach deutlich unter der 4% Marke. Auch wenn eine Absenkung auf das Zinsniveau von 2021 eher unwahrscheinlich ist, sind die Bauzinsen deutlich niedriger als im Vorjahr.
Diese Entwicklung wird voraussichtlich auch in den nächsten Monaten anhalten, mit geringfügigen Schwankungen von maximal einem halben Prozentpunkt um diesen Mittelwert. Ein wesentlicher Faktor für diese Entwicklung ist die aktuelle Politik der Europäischen Zentralbank (EZB), die den Hauptrefinanzierungssatz unverändert lässt. Dies suggeriert eine mögliche Zinssenkung in der Zukunft, jedoch ist dieser Faktor bereits in den aktuellen Bauzinsen berücksichtigt. Daher werden keine drastischen Änderungen in der Zinslandschaft erwartet.
In Kombination mit vielerorts noch nicht wieder angestiegenen Immobilienpreise führen die gesunkenen Bauzinsen dazu, dass sich Kaufinteressenten sich im Schnitt einen immer höheren Immobilienkredit leihen, um sich den Traum vom Eigenheim zu verwiklichen.
Sollte ich jetzt auch Zuschlagen und einen Immobilienkredit aufnehmen?
<Ob Sie jetzt einen Immobilienkredit aufnehmen sollten, hängt von Ihrer individuellen Situation und den Marktentwicklungen ab. Bei derzeit stabilen, aber relativ niedrigen Zinsen könnte dies eine gute Gelegenheit sein, insbesondere wenn Sie die aktuell günstigen Konditionen nutzen möchten. Bedenken Sie jedoch, dass der Kauf einer Immobilie auch gut überlegt sein sollte und nicht ausschließlich von den Zinsen abhängen darf. Es ist wichtig, dass die Immobilie und die Finanzierung zu Ihren langfristigen finanziellen Zielen passen.
Immobilienkredit aufnehmen – die Wahl der richtigen Finanzierungsart
Wenn Sie sich dazu entschließen die aktuelle Zinssituation zu nutzen und einen Immobilienkredit auzunehmen, ist es entscheidend, die richtige Finanzierungsart zu wählen. Verschiedene Darlehensformen - von festen Annuitätendarlehen bis hin zu flexiblen Kreditmodellen – haben erhebliche Auswirkungen auf Ihre monatlichen Zahlungen und die Gesamtkosten der Finanzierung. Die richtige Wahl ist ausschlaggebend, um eine auf Ihre finanzielle Situation und Marktbedingungen abgestimmte Entscheidung zu treffen.
Annuitäten-Darlehen
Das Annuitätendarlehen ist eine häufig gewählte Darlehensform für einen Immobilienkredit, bei der Sie über die Laufzeit gleichbleibende monatliche Raten zahlen. Diese Konstanz bietet eine hohe Planungssicherheit, da sich die Rate aus einem festen Zins- und einem anfangs niedrigeren, aber zunehmenden Tilgungsanteil zusammensetzt. Während der Zinsanteil mit der Zeit sinkt, erhöht sich der Tilgungsanteil, was zu einer kontinuierlichen Reduzierung der Restschuld führt.
Vorteile:
-
Planungssicherheit: Die gleichbleibenden Raten erleichtern die Budgetplanung und finanzielle Vorausschau.
-
Zinsersparnis: Da sich die Restschuld durch die Tilgung reduziert, verringert sich der Zinsanteil über die Zeit, was zu geringeren Zinskosten führt.
Nachteile:
-
Wenig Flexibilität: Nachträgliche Änderungen der Kreditkonditionen, wie beispielsweise eine Anpassung der Tilgungsraten oder vorzeitige Rückzahlungen, können mit Kosten verbunden sein oder sind nicht ohne Weiteres möglich.
-
Längere Zinsbindung: Eine lange Zinsbindungsfrist kann auch Nachteile haben, falls die Zinsen sinken und man nicht von niedrigeren Zinsen profitieren kann ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.
Wann ist ein Immobilienkredit in Form eines Annuitäten-Darlehens die richtige Wahl?
Ein Annuitätendarlehen ist ideal für für Sie, wenn Sie stabile monatliche Zahlungen bevorzugen und langfristig planen wollen. Es schützt vor Zinsschwankungen, da die Rate über die gesamte Zinsbindung gleich bleibt, was hohe Planungssicherheit bietet. Besonders vorteilhaft ist es, wenn steigende Zinsen erwartet werden, da der aktuelle Zinssatz festgeschrieben wird.
Flex-Darlehen
Das Flex-Darlehen als Immobilienkredit bietet eine anpassbare Zinsbindung und ist insbesondere für jene geeignet, die Flexibilität in ihrer Finanzierung schätzen. Bei dieser Darlehensart ist die Zinsbindung kurz, oft nur wenige Monate, und die Zinsen werden regelmäßig an den aktuellen Geldmarktzins, beispielsweise den EURIBOR, angepasst. Dies ermöglicht es Kreditnehmern, von fallenden Zinsen zu profitieren, da die Anpassungen transparent und nachvollziehbar sind.
Vorteile:
-
Hohe Flexibilität: Möglichkeiten für Sondertilgungen und jederzeitige Umwandlung in ein Festzinsdarlehen.
-
Reaktion auf Zinsänderungen: Profitiert von Zinssenkungen durch regelmäßige Anpassung an den EURIBOR.
-
Kündigungsmöglichkeit: Das Darlehen ist jederzeit kündbar, wobei eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten beachtet werden muss.
Nachteile:
-
Zinsrisiko: Bei steigenden Zinsen können die Darlehenskosten zunehmen.
-
Planungsunsicherheit: Die variablen Raten können die Budgetplanung erschweren, insbesondere wenn Zinssätze steigen.
Wann ist ein Immobilienkredit in Form eines Flex-Darlehens die richtige Wahl?
Ein Flex-Darlehen ist ideal für Sie, wenn Sie Wert auf Flexibilität legen und bereit sind, Zinsschwankungen zu managen. Es passt gut zu Ihnen, wenn Sie von kurzfristigen Zinssenkungen profitieren und Ihr Darlehen flexibel tilgen möchten, ohne sich langfristig an feste Zinsen zu binden. Dies kann besonders attraktiv sein, wenn Sie planen, Sondertilgungen vorzunehmen, um schneller schuldenfrei zu sein.
Forward-Darlehen
Ein Forward-Darlehen ist eine spezielle Form der Anschlussfinanzierung, die es Ihnen erlaubt, sich heutige niedrige Zinssätze für Ihre zukünftige Anschlussfinanzierung zu sichern – und das bis zu 5 Jahre im Voraus. Der Immobilienkredit ist besonders praktisch, wenn Ihre aktuelle Zinsbindung bald endet. Mit dem Darlehen legen Sie frühzeitig fest, welche Zinsen Sie später zahlen, und schützen sich so vor möglichen Zinserhöhungen.
Vorteile:
-
Planungssicherheit: Sie wissen bereits im Voraus, welche Zinskonditionen Sie für Ihre Anschlussfinanzierung haben werden.
-
Schutz vor Zinserhöhungen: Wenn Sie erwarten, dass die Zinsen steigen, können Sie sich mit einem Forward-Darlehen die derzeit noch niedrigen Zinsen sichern.
Nachteile:
-
Zinsaufschlag: Für das Reservieren des Zinssatzes verlangen die Banken einen Zinsaufschlag, der sich nach der Dauer der Forward-Periode richtet. Dieser Aufschlag ist meist gering, kann sich jedoch auf die Gesamtkosten auswirken.
-
Bindung an den festgelegten Zinssatz: Sollten die Zinsen wider Erwarten fallen, sind Sie dennoch an den höheren, festgelegten Zinssatz gebunden.
Wann ist ein Forward-Darlehen als Immobilienkredit die richtige Wahl?
Ein Forward-Darlehen eignet sich besonders, wenn Sie bereits eine Immobilienfinanzierung haben und die Zinsbindung in den nächsten Jahren ausläuft. Wenn die aktuellen Zinssätze niedrig sind und Sie erwarten, dass sie in der Zukunft steigen werden, kann ein Forward-Darlehen eine kosteneffiziente Wahl sein, um sich langfristig günstige Konditionen zu sichern.
Sonderformen
Cop-Darlehen
Bei einemCap-Darlehen handelt es sich um einen variablen Immobilienkredit, dessen Zinsen regelmäßig angepasst werden, basierend auf dem EURIBOR. Eine Zinsobergrenze schützt dabei vor zu starken Zinsanstiegen.
Vorteile:
Nachteile:
Konstantdarlehen
Diese Darlehensform kombiniert ein sofort auszahlbares Darlehen mit einem Bausparvertrag. Die Zinsen und Tilgungen sind über die gesamte Laufzeit festgelegt.
Vorteile:
Nachteile:
Konsumentenkredit
Beim Konsumentenkredit handelt es sich um einen Ratenkredit für kleinere Investitionen rund um das Wohneigentum, wie Renovierungen oder neue Möbel, mit Laufzeiten von einem bis sieben Jahren.
Vorteile:
Nachteile:
Erst kaufen oder finanzieren? - Wann sollte ich einen Immobilienkredit abschließen?
Beim Erwerb einer Immobilie stellt sich oft die Frage, ob zuerst eine Finanzierungszusage für den Immobilienkredit eingeholt oder der Kaufvertrag unterzeichnet werden sollte.
Idealerweise beginnen Sie mit der Sicherung der Finanzierung, vor der aktiven Immobiliensuche. Dieser erste Schritt ist die Budgetplanung und das Einholen einer Vorab-Finanzierungszusage. Ohne eine konkrete Immobilie im Blick zu haben wird basierend auf auf einer aufgestellten Bilanz der mögliche Rahmen der Finanzierung besprochen und bestätigt. Neben einer finanziellen Sicherheit bietet Ihnen dies Vorteile gegenüber Wettbewerbern auf dem Markt der Immobiliensuchenden.
Nachdem Sie eine passende Immobilie gesucht, gefunden, besichtigt und den Preis verhandelt haben gilt es nun die Finanzierung zu finalisieren. Mit dem konkreten Kaufpreis und Kaufnebenkosten benötigen Sie nun die endgültige Finanzierungszusage vor dem Notartermin zum Abschluss des Kaufvertrages. Dies bestätigt die Bereitschaft der Bank, den Kauf zu finanzieren, und schützt Sie davor, sich rechtlich zu einem Kauf zu verpflichten, den Sie letztlich nicht finanzieren können. Sollte keine Finanzierungszusage vorliegen, könnten Sie vertraglich gebunden sein, ohne die Mittel zur Bezahlung zu haben, was zu erheblichen finanziellen Nachteilen führen kann.
Wie komme ich an einen guten Immobilienkredit?
Um einen Immobilienkredit mit guten Konditionen zu erhalten, ist es wichtig, bestimmte Voraussetzungen zu erfüllen:
- Regelmäßiges Einkommen: Ein stabiles und nachweisbares Einkommen zeigt Ihre Zahlungsfähigkeit. Es hilft der Bank zu bewerten, wie verlässlich Sie die Kreditraten bezahlen können.
- Unbefristetes Arbeitsverhältnis: Ein sicherer Job, idealerweise unbefristet, verringert das Risiko für die Bank und verbessert Ihre Chancen auf einen Kredit.
- Ausreichend Eigenkapital: Mindestens 20-30% des Kaufpreises als Eigenkapital reduziert das Ausfallrisiko der Bank und führt oft zu günstigeren Zinskonditionen. Die besten Konditionen mit niedrigem Zinssatz erhalten Sie allerding, wenn Sie mindestens 30% des Kaufpreises mit Eigenkapital finanzieren können.
- Positive SCHUFA-Auskunft: Ein guter SCHUFA-Score ohne negative Einträge ist essentiell, da er Ihre Kreditwürdigkeit unterstreicht.
- Wert und Zustand der Immobilie: Eine wertstabile und in gutem Zustand befindliche Immobilie sichert den Kredit zusätzlich ab und ist für die Bank weniger risikobehaftet.
Die wichtigsten Tipps, um erfolgreich einen Immobilienkredit abzuschließen
- Vollständige Kosten kalkulieren: Berücksichtigen Sie alle Kosten, die mit dem Erwerb einer Immobilie verbunden sind. Dazu gehören nicht nur der Kaufpreis selbst, sondern auch Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie Maklerkosten, die zusammen bis zu 15% des Kaufpreises ausmachen können.
- Liquidität sichern: Stellen Sie sicher, dass Ihre monatliche Belastung durch die Kreditrate dauerhaft tragbar ist. Berechnen Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben sorgfältig und berücksichtigen Sie unvorhergesehene Ausgaben sowie zukünftige Einkommens- und Ausgabenänderungen. Es ist ratsam, eine Reserve für unerwartete Kosten zu planen.
- Zusätzliche Fördermöglichkeiten prüfen: Informieren Sie sich über staatliche Förderungen und Zuschüsse, wie z.B. KfW-Kredite oder regionale Förderprogramme, die Ihre Finanzierungslast senken können.
- Vergleich nutzen: Nutzen Sie Online-Vergleichsportale, um die besten Konditionen für Ihren Immobilienkredit zu finden. Plattformen wie Finanztip, Verivox, Smava und Check24 bieten einen umfassenden Überblick über verschiedene Anbieter und ihre Konditionen.
- Zinsdauer abwägen: Angesichts der aktuellen Entwicklungen bei den Bauzinsen, die sich nach einem Hoch von 4,2 % im Jahr 2023 stabilisiert haben und aktuell bei etwa 3,5 % liegen, sollten Sie die Zinsbindungsdauer für Ihren Immobilienkredit sorgfältig abwägen. Eine längere Zinsbindung von 10 bis 15 Jahren bietet Sicherheit vor steigenden Zinsen, während eine kürzere Bindung von 5 bis 10 Jahren Flexibilität ermöglicht, falls die Zinsen weiter sinken. Berücksichtigen Sie Ihre finanzielle Situation und die Marktprognosen, um die beste Entscheidung zu treffen.
- Finanzierungsart wählen Basierend auf der gewählten Zinsbindungsdauer sollten Sie auch die passende Finanzierungsart für Ihren Immobilienkredit wählen. Bei einer längeren Zinsbindung kann ein Annuitätendarlehen mit festen monatlichen Raten sinnvoll sein, da es Planungssicherheit bietet. Wenn Sie sich für eine kürzere Zinsbindung entscheiden, könnte ein Flex-Darlehen oder Cap-Darlehen vorteilhaft sein, da diese Optionen mehr Flexibilität bieten und Ihnen erlauben, von möglichen Zinssenkungen zu profitieren. Wählen Sie die Finanzierungsart, die am besten zu Ihrer finanziellen Situation und Risikobereitschaft passt.
- Sondertilgungsoptionen prüfen: Sichern Sie sich die Möglichkeit zu Sondertilgungen. Viele Kreditgeber bieten kostenlose Sondertilgungsmöglichkeiten von bis zu 5-10% der Kreditsumme pro Jahr. Dies erhöht Ihre Flexibilität und ermöglicht es, den Kredit schneller zurückzuzahlen.
- Kreditnebenkosten berücksichtigen: Achten Sie auf alle Kosten, die mit dem Immobilienkredit verbunden sind, einschließlich Bereitstellungszinsen, Bearbeitungsgebühren und eventuellen Kontoführungsgebühren. Verhandeln Sie mit den Banken, um Nebenkosten zu minimieren.
- Beratung in Anspruch nehmen: Zögern Sie nicht, professionelle Hilfe von unabhängigen Finanzberatern oder Verbraucherzentralen in Anspruch zu nehmen, um den besten Immobilienkredit zu finden. Sie können Ihnen helfen, ein passendes Finanzierungsmodell zu finden und Fallstricke zu vermeiden.
