Lohnt sich ein Hauskauf noch?

Von Unsicherheiten zu Stabilität: Hauskauf 2024

Während das Jahr 2022 von Unsicherheiten geprägt war, haben sich die Rahmenbedingungen im Jahr 2024 verändert. In unserem Ratgeber zur Bauzinsentwicklung haben wir bereits berichtet, dass sich die Bauzinsen stabilisiert haben. Der Leitzins der EZB liegt nach einer Zinssenkung bei 4,25 %, und die Bauzinsen bewegen sich derzeit zwischen 3,2 % und 4,0 %. Diese Stabilität ermöglicht es Käufern, ihre Finanzierungskosten besser zu kalkulieren und langfristige Planungen zum Hauskauf  sicherer zu gestalten.

Neben der Stabilisierung der Bauzinsen hat sich auch die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt verändert. Aktuelle Daten des Statistischen Bundesamtes zeigen, dass die Preise für Wohnimmobilien im 1. Quartal 2024 um 5,7 % im Vergleich zum Vorjahresquartal gesunken sind. Dies markiert das sechste Quartal in Folge mit rückläufigen Preisen. Im Vergleich zum 4. Quartal 2023 sanken die Preise um 1,1 %. Die größten Rückgänge wurden bei Ein- und Zweifamilienhäusern in den Top-7-Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf) mit einem Minus von 9,5 % verzeichnet. In ländlichen Regionen fielen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 6,7 %​.

Der Europace Hauspreis-Index (EPX) zeigt ebenfalls eine moderate Entwicklung. Der EPX Mean, der einen Durchschnitt der Preise von Bestandsimmobilien und Neubauten darstellt, unterstützt diese Stabilität und zeigt eine leichte Abwärtsbewegung. Der aktuelle EPX Mean für den Preis beim Hauskauf von Bestandsimmobilien liegt bei 358.355,00€ (Baujahr 1983, ca. 120 m² Wohnfläche, ca. 425 m² Grundstück), während Neubauten (ca. 130 m² Wohnfläche, ca. 450 m² Grundstück) bei etwa 543.906,00€ liegen.

Weitere Faktoren, die den Hauskauf bestimmen

Neben den Bauzinsen und Immobilienpreisen gibt es weitere Faktoren, die bei der Entscheidung für einen Hauskauf eine Rolle spielen:

• Marktentwicklung: Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch, insbesondere in städtischen Gebieten.
• Wirtschaftliche Lage: Eine stabile Wirtschaft fördert das Vertrauen der Käufer und Investoren.
• Regulatorische Rahmenbedingungen: Änderungen in Bauvorschriften und steuerliche Anreize können die Attraktivität von Immobilieninvestitionen beeinflussen.
• Inflationsrate: Eine stabile Inflationsrate wirkt sich positiv auf die Realzinsen und somit auf die tatsächlichen Finanzierungskosten aus.

Für die Entscheidung zum Kauf einer Immobilie sind zudem folgende Faktoren entscheidend: Soll der Fokus auf einem niedrigen Sollzins liegen, eine günstige Immobilie erworben werden, das Haus schnell abbezahlt oder eine niedrige Monatsrate erzielt werden? Weitere wichtige Punkte sind der Zustand der Immobilie, der Standort und die Umgebung sowie das Eigenkapital. Zusammengefasst: Finden Sie die passende Immobilie zu einem angemessenen Preis und mit der richtigen Finanzierung, ist ein Hauskauf lohnenswert. Schauen Sie sich unsere aktuellen Angebote an, um Ihre Wunschimmobilie zu finden! Zu den Angeboten

Unser Fazit: Lohnt sich ein Hauskauf 2024?

Die Entwicklungen im Jahr 2024 zeigen eine Stabilisierung der Bauzinsen und moderate Preisrückgänge bei Immobilien. Dies schafft ein günstiges Umfeld für potenzielle Käufer. Die Bauzinsen liegen derzeit zwischen 3,2 % und 4,0 %, was die Finanzierung planbarer macht. Gleichzeitig sind die Immobilienpreise, insbesondere in städtischen Gebieten, gesunken, was attraktive Kaufgelegenheiten bietet.

Hauskauf ja oder nein?

Ja, ein Hauskauf kann sich 2024 lohnen, besonders wenn die individuelle finanzielle Situation und die spezifische Marktentwicklung in der gewünschten Region berücksichtigt werden. Stabile Bauzinsen und moderate Preisrückgänge schaffen eine gute Basis für den Einstieg in den Immobilienmarkt. Potenzielle Käufer sollten sich über regionale Preisentwicklungen informieren und sorgfältig planen, um die bestmögliche Entscheidung zu treffen. Im Vergleich zu den letzten Jahren ist der Markt sicherer geworden, dennoch sollten Sie Ihre Entscheidung gut überdenken und alle relevanten Faktoren berücksichtigen.

Was sollte bei einem Hauskauf beachtet werden?

Wohl die wichtigste Rolle beim Kauf des Eigenheims spielt die Lage der Immobilie. Dazu zählt vor allem der Ausbau der Infrastruktur, d.h. die Verkehrsanbindung, die Entfernung zu Bildungseinrichtungen, Gesundheitssystemen, Einkaufsmöglichkeiten, aber auch Sport- und Freizeitanlagen. Auch die Länge des Arbeitsweges oder eventuelle Lärm- oder Geruchsbelästigungen durch umliegende Industrie oder Landwirtschaft sind Gegebenheiten, welche in Ihre Entscheidung für Ihre Wunschimmobilie mit einbezogen werden sollten. 

Weiterhin wichtig sind Größe, Alter und Zustand der Immobilie. Bezüglich Ersteren geht es insbesondere um Aspekte wie die passende Wohnfläche bezogen auf aktuelle und auch zukünftige Bedürfnisse, Raumhöhe, eventuell barrierefreie Sanitäranlagen und auch das Vorhandensein eines Gartens. Hinsichtlich des Zustands der Immobilie sollte vor allem ein Blick auf die Fassade des Hauses geworfen werden, aber auch auf Treppen und Stützbalken. Außerdem sollte auch das Dach kontrolliert werden. Dazu gehören die Dichte sowie das Alter der Ziegel. Weiterhin sollte jeder Raum auf Schimmelbildung kontrolliert werden. Besonders anfällig sind dafür Bad und Keller. 

Beim Hauskauf sollten Sie außerdem einen Blick in die Zukunft werfen. Denn der Kauf einer Immobilie ist in den meisten Fällen ein großer Schritt für einen längeren Lebensabschnitt, weshalb die Nachbarschaft ebenfalls überprüft werden sollte. Auch ein späterer altersgerechter Umbau ist im Hinterkopf zu behalten. Mögliche Aufwände sollten daher unbedingt mit in die Entscheidung einkalkuliert werden. 

Zu beachten ist außerdem der Bebauungsplan, der Auskunft darüber gibt, welche Baumaßnahmen getätigt werden dürfen. Dies kann dann besonders entscheidend sein, wenn im Nachgang des Kaufes Umbauten getätigt werden wollen. Überprüfen Sie daher vorab, wie die verschiedenen Vorgaben bezüglich Bauweise, Anzahl der erlaubten Vollgeschosse, Dachformen, Farben, Materialien etc. im Bebauungsplan geregelt sind.

Darüber hinaus sollten Sie unbedingt den Kaufpreis vergleichen und die Finanzierungsmöglichkeiten prüfen. Hinsichtlich des Kaufpreises gibt es häufig Verhandlungsspielraum, der genutzt werden sollte. Vergleichen Sie dafür den Kaufpreis mit Kaufpreisen aus der Umgebung und beziehen Sie gegebenenfalls festgestellte Mängel ein. Falls Sie sich beim Kaufpreis unsicher sind, ist eine Bewertung des Objekts empfehlenswert. Ein Immobiliengutachten kann dabei helfen, den realen Marktwerte des Objektes zu ermitteln. Die Finanzierung betreffend sollte darauf geachtet werden, dass neben dem reinen Kaufpreis noch zusätzliche Kosten wie Erwerbsnebenkosten, wie Maklerprovision, Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Eintragung beim Grundbuchamt, Renovierungen und Einrichtung hinzukommen. Es gilt, dass die günstigste Finanzierung nicht immer auch die beste Finanzierung ist. Entscheidend sind Kriterien wie Flexibilität, persönlicher Kontakt, Erreichbarkeit und eine umfassende Beratung. 

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Auch das Eigenkapital spielt eine wichtige Rolle im Kaufprozess, denn je mehr Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht werden kann, desto besser ist der Zinssatz der Finanzierung. Als allgemeine Empfehlung gilt, dass 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln aufgebracht werden sollten. 

Schließlich sollte beim Hauskauf auch ein Blick in den Energieausweis geworfen werden. Dieser sollte bereits bei der Besichtigung vorliegen und gibt Auskunft über die Energieeffizienz der Immobilie. Diesbezüglich werden Gebäude in Effizienzklassen von A bis J eingeteilt, wobei A einen sehr niedrigen Energiewert (auch Passivhäuser genannt) und H bis J einen sehr hohen Energiewert (meist unsanierter Altbau) hat. Für ihre Immobilie ist mindestens die Energieeffizienzklasse B zu empfehlen (KfW-60 Haus oder 3-Liter-Haus). In dem Zuge sollte auch die im Haus verbaute Heizung sowie die Dämmung überprüft werden, da entweichende Wärme die Heizkosten in die Höhe treibt 

Tipps zur Immobilienfinanzierung

1. Eigenkapital überprüfen: Beachten Sie beim Kauf einer Immobilie unbedingt, dass etwa 20 bis 30 Prozent plus Erwerbsnebenkosten aus eigenen Mitteln aufgebracht werden sollten.
2. Erwerbsnebenkosten beachten: Grunderwerbssteuer, Notar und Grundbucheintrag kommen zum Kaufpreis der Immobilie hinzu und unterscheiden sich je nach Kaufpreis der Immobilie sowie Bundesland und Region.
3. Zinsen und Tilgung kalkulieren: Die monatliche Belastung errechnet sich aus [Kreditsumme + (Kreditsumme x Zinssatz ÷ 100)] ÷ Laufzeit in Monaten
4. Angebote für die Hausfinanzierung vergleichen: Holen Sie sich unbedingt unterschiedliche Angebote für die Immobilienfinanzierung ein.
5. Flexible Darlehensverträge: Gestalten Sie Ihren Vertrag flexibel, lässt sich die Finanzierung auch bei Änderungen während der Sollzinsbindung anpassen. Gängige Optionen sind hierfür Sondertilgungen oder ein Tilgungssatzwechsel.
6. Bereitstellungszinsen berücksichtigen: Diese Zinsen fallen für nicht genutzte, aber bereitgehaltene Baukredite an und betragen meist 0,25 Prozent im Monat und somit drei Prozent im Jahr. Ab wann Banken diese Zinsen verlangen, ist sehr unterschiedlich. Die Zinsen können schon ab dem zweiten oder dritten Monat nach Kreditzusage oder aber auch erst nach sechs bis zwölf Monaten anfallen. Bei der Wahl der richtigen Finanzierung sollte demnach genau darauf geachtet werden, ab wann und in welcher Höhe die Verträge Bereitstellungszinsen vorsehen. 
7. Fördermöglichkeiten für die Finanzierung prüfen: Je nach Förderstelle können Eigentümer beim Kauf einer Immobilie oder einer anschließenden Sanierung entweder von zinsverbilligten Krediten (teilweise mit Tilgungszuschüssen) oder direkten Zuschüssen profitieren. Informieren Sie sich diesbezüglich vor allem bei Institutionen wie der KfW, BAFA oder den Förderbanken der Länder. 
8. Barmittel für Rücklagen und Unvorhergesehenes zurückbehalten: Damit Sie nicht aufgrund einer zu knapp kalkulierten Finanzierung in eine finanzielle Notlage geraten, sollten bei der Einnahmen- und Ausgabenrechnung nicht nur die Lebenshaltungskosten, sondern auch die Nebenkosten für das neue Eigenheim (z. B. Strom, Wasser, Grundsteuer) und darüber hinaus eine Rücklage für Instandhaltungen mit einkalkuliert werden. Empfehlenswert ist es, einen Vermögensanteil von zwei bis drei Monatsgehältern als Liquiditätsreserve für unvorhersehbare Ausgaben zurückzulegen. 
9. Einkommen absichern: Weiterhin sollten Sie Ihre individuelle Einkommenssituation hinterfragen und falls nötig, absichern, bspw. über eine Berufsunfähigkeitsversicherung oder Risikolebensversicherung. Im besten Fall wenden Sie sich dafür an eine Vertrauensperson im Versicherungsbereich.
10. Den Markt verfolgen: Bevor Sie sich entscheiden, sollten Sie sich möglichst viele Immobilienobjekte anschauen. Dadurch entwickeln Sie ein Gefühl für den richtigen Preis und können noch besser feststellen, was Ihren Vorstellungen entspricht und was nicht. 

Alles zum Thema Immobilienfinanzierung, welche Finanzierungsmöglichkeiten es gibt und welche Finanzierungsmethode am besten für Sie geeignet ist finden Sie in unserem Ratgeber zum Immobilienkredit.